Scheiden en een eigen woning; hoe ga je hiermee om?

Als je in gemeenschap van goederen gehuwd bent, een koopwoning hebt en gaat scheiden zal er veel geregeld moeten worden. Zal de woning verkocht gaan worden of wil een van beiden de woning overnemen en zo ja, is dit wel haalbaar? Wij zetten een en ander even voor u uiteen.

 

Verkoop van de woning

Wordt het huis verkocht en is er een overwaarde dan hebben beide partners recht op de helft van deze overwaarde en krijgen ze te maken met de “bijleenregeling”. Dit houdt in dat de vrijgekomen overwaarde, ook wel positieve eigenwoningreserve genoemd, tot drie jaar na de verkoop van de woning gebruikt dient te worden voor de aankoop van een andere woning. Gebeurt dit niet dan ontvangt men over dit bedrag geen hypotheekrenteaftrek en dat kan van grote invloed zijn op de maandelijkse lasten.

 

Bij verkoop kun je uiteraard ook met een onderwaarde te maken krijgen. De woning brengt dan minder op dan de bestaande hypotheekschuld. In beginsel zal dan de restschuld onder beide partijen verdeeld dienen te worden. Vervolgens kunnen er afspraken gemaakt worden hoe hier mee omgegaan dient te worden.

 

Een van beiden blijft in de woning

Als een van beiden in het huis wil blijven wonen dan dienen partijen de woning te waarderen. Uitgangspunt voor het waarderen van een goed is de waarde hiervan in het economisch verkeer. Het staat partijen echter vrij om in onderling overleg de waarde van de woning vast te stellen. Het is bijvoorbeeld dus mogelijk om de WOZ-waarde van het laatste jaar aan te houden, de taxatiewaarde of een bedrag hier tussenin. De keuze ligt bij partijen.

 

Als er vervolgens sprake is van een (fictieve) over- of onderwaarde dient dit meegenomen te worden in de verdeling. De keuze met betrekking tot het vaststellen van de waarde van de woning kan van grote invloed zijn op het bedrag dat vervolgens geleend kan worden en/of de maandelijkse lasten die partijen na scheiding zullen hebben. Het is daarom van groot belang om hierover goed geïnformeerd te worden.

 

De nieuwe financiering van de persoon die de woning wenst over te nemen wordt vastgesteld door de waarde van een eventuele kapitaal- of spaarverzekering, die tevens aan deze persoon is toegedeeld en die gekoppeld is aan de woning, in mindering te brengen op de bestaande eigenwoningschuld. In de meeste gevallen omvat de bestaande eigenwoningschuld de hoogte van de huidige hypothecaire lening.

 

Vervolgens zal de maximale nieuwe eigenwoningschuld berekend dienen te worden. Dit ziet er grofweg in de meeste gevallen als volgt uit:

 

Koopsom aandeel van de woning van de ander (dus in onderling overleg vastgestelde waarde gedeeld door 2)

+ Bestaande eigenwoningschuld (hoogte huidige hypothecaire lening gedeeld door 2 – waarde van eventuele spaar- of kapitaalverzekering die aan woning gekoppeld is)

+ Mee te financieren financieringskosten (denk hierbij aan kosten voor hypotheekakte, taxatie en advies). Deze kosten mogen naar rato van verwerving worden meegenomen.

= Maximale eigenwoningschuld

 

Over de maximale eigenwoningschuld mogen de te betalen rente en kosten volledig afgetrokken worden in box I. Is de verleende en benodigde hypotheek hoger dan de maximale eigenwoningschuld, dan valt het verschil als schuld in box III en de rente en kosten over dit deel mogen niet afgetrokken worden. Dit kan van grote invloed zijn op de maandelijkse lasten van de persoon die de woning overneemt. Daarnaast is dan de vraag of er een juiste hypothecaire lening is verstrekt, omdat het deel in box III zwaarder weegt dan in box I.

 

Zonder de in de verdeling gehanteerde waarde van de woning is deze berekening niet te maken. Uit de berekening volgt dat de gehanteerde waarde van grote invloed is op de maximale eigenwoningschuld en de hypotheekrenteaftrek. Het is dus van groot belang om je goed te laten informeren omtrent de gevolgen van het vaststellen van de waarde van de woning.

 

De woning blijft voorlopig onverdeeld

Naast de opties verkopen en overnemen van de woning is er ook nog een derde optie, namelijk dat de woning voorlopig onverdeeld blijft. Op die manier blijven partijen gedurende een vooraf bepaalde periode samen eigenaar van de woning. Partijen kunnen hier bijvoorbeeld voor kiezen als de woning een grote onderwaarde heeft en zij verwachten dat de waarde binnen afzienbare tijd zal toenemen of als een van de beiden de woning wenst over te nemen, maar dat op het moment van scheiden nog niet haalbaar is. Partijen dienen zich wel te realiseren dat zij een ingewikkelde overeenkomst met elkaar aangaan, waar ook fiscale gevolgen aan verbonden zijn. De hypotheekrente kan nog twee jaar na het feitelijk vertrek van één van beiden volledig in aftrek worden gebracht. Hiervoor gelden wel enkele voorwaarden. Iedere ex-echtgenoot kan slechts 50% van de gehele hypotheekrente in aftrek brengen. De hypotheekrente dient tevens door beide partijen te worden gedragen. Het is dus niet toegestaan op de volledige hypotheekrente bij één partner af te trekken. Ook niet als deze partner de gehele hypotheekrente daadwerkelijk betaalt. Twee jaar na de scheiding is slechts nog de helft van de hypotheekrente aftrekbaar. Dit kan grote gevolgen hebben voor de maandlasten. Daarnaast valt voor de vertrekkende partner zowel de helft van de woning als de helft van de hypotheek voor de woning in box III. De keuze om de woning aan te houden dient dus niet te makkelijk genomen te worden. Er zitten echt haken en ogen aan.

 

Kortom: het is en blijft ingewikkelde materie, maar er is veel mogelijk. Laat je in ieder geval goed informeren.

 

[pexcirclecta pex_attr_small_title=”Heeft u nog vragen?” pex_attr_title=”Neem contact met ons op!” pex_attr_button_text=”contact” pex_attr_button_link=”/contact” pex_attr_button_link_open=”same” pex_attr_button_color=”AE3537″][/pexcirclecta]